Rast cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj ubrzava. U samo godinu dana, od 2023. do 2024., oranice su poskupjele 33 posto, na prosječnih 5983 eura po hektaru, pokazuju privremeni podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS). Posljednjih pet godina (od 2020. do 2024.) oranice su poskupjele ukupno 73 posto (s 3443 na 5983 eura po hektaru), s time da je lani zabilježen najviši rast cijena. No, još su brže rasle cijene pašnjaka koje su 2020. bile jeftinije od livada, a danas ih cijenom bitno nadmašuju. U pet godina prosječna cijena po hektaru pašnjaka rasla je 94 posto, s 2078 eura na 4040 eura lani, dok su livade u istom periodu poskupjele 26 posto, na 2913 eura.

Iako se rast cijena poljoprivredne zemlje za trećinu u samo godinu dana može činiti pretjeranim, on je zapravo dobar pokazatelj. Naši sugovornici podsjećaju da su cijene površina namijenjenih uzgoju hrane u Hrvatskoj i dalje bitno niže od europskog prosjeka, a neki uvjeravaju da podaci državnih statističara nisu realni odraz stanja na terenu.

Također, smatraju da će rast cijena biti nastavljen. Mladen Jakopović, predsjednik Hrvatske poljoprivredne komore, poručuje da je realan rast cijena poljoprivrednog zemljišta zapravo bitno niži od onoga što pokazuju privremeni podaci DZS-a. Do razlike dolazi zbog realnijeg iskazivanja cijena u kupoprodajnim ugovorima, do čega je došlo jer pojedine lokalne samouprave vraćaju određeni postotak kao subvenciju poljoprivrednicima za spajanje poljoprivrednih površina s ciljem povećanja poljoprivredne proizvodnje. “U tome je zapravo cijela istina. Do rasta cijena, doduše, sigurno je došlo, no ne u tako visokim postocima”, navodi Jakopović. Isti argument navodi i za izniman skok u cijenama pašnjaka.

Male parcele

Ivo Grgić, profesor s Agronomskog fakulteta u Zagrebu, rast cijena objašnjava seljenjem kapitala iz nepoljoprivredne djelatnosti u sigurna ulaganja što su, unatoč niskim prinosima, poljoprivredne površine. Takvu praksu dodatno potiču svjetske nestabilnosti, kaže. Rast cijena pašnjaka, s druge strane, mogao bi biti rezultat porasta potražnje zbog izgradnje agrosolara, navodi. Sugovornici sumnjaju da je na cijenu poljoprivredne zemlje utjecala potražnja izvan Hrvatske, odnosno strani kupci. U srpnju 2023., naime, istekao je moratorij na kupnju poljoprivrednog zemljišta strancima koji je produljen čak tri godine zbog straha od velikog interesa izvana i “bujanja” cijena. No, Jakopović kaže da se stranci i dalje teško odlučuju na kupnju zemlje u Hrvatskoj. Doduše, to su mogli i prije moratorija preko tvrtki osnovanih u Hrvatskoj.

“Glavni razlog što nismo privlačni strancima leži u nesređenim imovinsko-pravnim odnosima, odnosno problemima u gruntovnici i katastru. Treba vam 100 odvjetnika i tri godine da biste to riješili. Mi domaći se jedva snalazimo, a kamoli stranci”, ističe Jakopović. Uostalom, Hrvatsku karakteriziraju male parcele, što ozbiljnim investitorima nije atraktivno, a svaki od njih, naravno, gleda kako vratiti uloženo. “Argument rasta cijena zbog ukidanja moratorija možete zaboraviti”, jasan je Jakopović.

Također, podsjeća profesor Grgić, država ima sve mehanizme reguliranja kupoprodaje. Tako je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu određeno da se poljoprivredne površine veće od deset hektara na kontinentu i jednog hektara u priobalju, moraju prvo ponuditi državi.

I dalje rast cijena

“Nema navale stranaca. Osjetljivi smo na kupnju tuđinaca jer smatramo da ugrožava našu ekonomsku i prehrambenu sigurnost. No, država uvijek može urgirati”, ističe. Doduše, za pravu sliku interesa stranaca, napominje, trebalo bi analizirati podatke o prometu poljoprivrednim zemljištem. Te smo podatke tražili od Ministarstva poljoprivrede, no nismo ih dobili do zaključenja teksta. Oba sugovornika pritom očekuju da će biti nastavljen trend rasta cijena poljoprivredne zemlje.

“Očekujemo da će cijene i dalje blago rasti te da će se približiti onima u zemljama jugoistočne Europe”, kaže Jakopović, dok Grgić ističe da se nada da će do toga doći.

Kapital koji mijenja pravila

Tko ne riskira, ne profitira: Evo na koji način možete doći do kapitala

Urbano planiranje

Bliže, bolje, zdravije: Kako 15-minutni grad podiže kvalitetu života

“To bi značilo da poljoprivreda dobiva na važnosti. Međutim, pri tome treba voditi računa o tome da se zemljište i koristi, odnosno stavi u funkciju. Za pretpostaviti je da oni koji kupuju ne kupuju zato da bi stajalo zapušteno”, napominje Grgić.

Rast cijena stoga bi mogao biti u interesu poljoprivrednika i poljoprivredne proizvodnje koja praktički pa stagnira te je od ulaska Hrvatske u EU narasla slabih 16 posto, na malo više od tri milijarde eura. Uvoz hrane pritom se gotovo utrostručio.

Prostora za rast cijena zemljišta itekako ima jer Hrvatska je zemlja s najnižim cijenama poljoprivredne zemlje u EU-u. Posljednji podaci Eurostata, oni za 2023., pokazuju da je zemljište u Hrvatskoj više nego duplo jeftinije od njegove prosječne cijene u EU-u (gotovo 12 tisuća eura). Također, u Nizozemskoj, jednom od vodećih poljoprivrednih izvoznika na svijetu cijena hektara stoji 91 tisuću eura. U toj državi poljoprivredom se ne može baviti bilo tko. Upravo je to razlog uspješnosti – na malom prostoru proizvodnja mora biti dobro organizirana i visoko produktivna. Tako se u Nizozemskoj, državi mnogo manjoj od Hrvatske, obrađuju nešto više od 1,8 milijuna hektara, dok se u Hrvatskoj obrađuje 1,4 milijuna, odnosno dobar dio zemlje uopće nije u funkciji proizvodnje hrane, a onaj koji je, donosi nisku dodanu vrijednost. Jeftino zemljište samo je odraz stanja u domaćoj poljoprivredi.